房师按
8月立秋，半年报的时节。以小见大，半年报知兴衰。
半年报发完便是金九银十，它既是上半年的总结，也是下半年的总动员，这方面尤胜年报。
怎么解读半年报，在那些靓丽财报数据下面，隐藏着哪些秘辛？企业上半年的布局，怎么影响下半年的走向？这些投资者关怀的问题，也是無房(xinwufang007）半年报系列企图答复的。
8月20日晚，万科发布2019年半年报，此时距王石宣告卸职万科董事长2年2个月，790天。
房师翻开半年报，细心看了深夜，才从字缝里看出字来，满本都写着两个字——王石。
王石掌舵的万科，以执着住所开发著称，为此他说了一句令人形象深入的话：
假如有一天，万科不走住所专业化路途了，我即便躺在棺材里，也会举起手来对立。
所以，就算万科不妥老迈好多年，人们说到房产商的代表，首要仍是想到万科。
2017年12月8日，万科南边区域年终媒体会上，郁亮从王石手中接棒董事长还不到半年，相同说了一句令人形象深入的话：
现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急。
郁亮掌舵后，要做城乡建设与日子服务商，心心念着长租、养老、教育等新事务，没有哪个接班人乐意亦步亦趋，新一代就要搞搞新意思。
但有主意不等于有做法。2018年9月，仍是南边区域会上，郁亮话锋一转，喊出了满座皆惊的“活下去”，新事务全线急刹车，从头回归住所开发。
所以在2019年半年报上，万科在“城乡建设与日子服务商”的战略定位下，加了一句去年同期没有的话：
收敛聚集、稳固提高根本盘。
2019年上半年，万科来自房地产事务的结算收入份额为 95.5%，比2017同期还高出1.6个百分点，那是王石掌舵万科的最终半年。
或许王石自己都没有想到，他甩手两年多后，万科变得愈加王石了。
不知他是快乐仍是忧虑。
一
单从财报数据来看，万科半年报优异，乃至超过了预期。数据显现，上半年万科完成运营收入1393.2亿元，同比增加31.5%；净利润118.4亿元，同比增加29.8%，均创下了上市以来的前史新高。
但在房师看来，其收入结构有着不小的隐忧，比照2018、2017同期体现，万科房地产事务占比在扩展，物业服务与其他事务在缩短，且降速显着，其他事务乃至负增加。
这有悖于万科6年来的战略走向。2013年7月，郁亮初次提出从“城市住所开发商”到“城市配套服务商”转型，再到2018年，万科定坐落“城乡建设与日子服务商”，这一系列战略转型，都是希望在收入结构中，加大服务与其他新事务占比，而不过于依靠住所事务。
换言之，其他事务是万科未来的希望。在万科2017年度报告中，其泄漏除原有的住所供给、物业服务中心事务外，现在现已进入租借住所、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等职业，而村庄复兴、文明艺术、健康、安全食物等范畴也正在讨论。
这一系列雄心壮志的方案或已停滞，在2019年半年报中，除了上述其他事务呈现负增加，还看不到教育、养老、文明艺术、健康、安全食物等字眼。
但是8月21日成绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表明，万科现在处于第三次创业的阶段。
万科35年前做了榜首次创业，20多年前聚集于住所开发是第2次创业，现在做城乡建设与日子服务商是第三次创业。
关于接连创业，万科给出的理由也很充沛，白银年代住所职业的利润率和报答率将逐步回到社会平均水平，万科要开辟新商场新事务，做到报答增速高于规划增速。
战略转型短期内有崎岖摇晃都很正常，百日变法后还有老佛爷复辟，万科的怪异就在于变法后一直在复辟，或者说嘴里喊变法，举动在复辟。
假如说2017年6月30日之前，由于有王石这尊老佛爷，郁亮的变法只能耍耍嘴皮子还情有可原，那么在其上位后，乃至喊出万科不是房产商之后，反而愈加复辟了，这叫情面何故堪。
一个企业，假如提出来的战略总是无法落地，无法在事务上完成，不得不在习惯上依靠老事务，这是很可怕的一件事，这就比如一个人掉进泥淖，越挣扎越凹陷，志愿与才能不般配。
关于投资者而言，这意味着万科增加远景并不那么光亮，半年报发布后的榜首天交易日8月21日，万科仅微涨0.81%。
二
2017年8月25日中期成绩推介会上，刚刚当上董事长的郁亮初次发布万科的五大事务类型：中心事务（地产开发和物业处理）、优势事务（商业和物流）、拓宽事务（长租公寓和冰雪休假）、探究事务（养老和教育）、潜力事务（轨迹物业和混合所有制变革）。
一副新官就任三把火的姿势。
2018年9月，以南边区域为代表的的新事务飙车被郁亮紧迫叫停，2018年11月，万科“万村方案”全面暂停。2019年1月，万科南边区域城市总开端大换防，深圳、广州、厦门三大南边城市一起换帅。2019年5月，专心扑在长租公寓与梅沙教育等新事务的张纪文去职，孙嘉接任南边区域总。详见房师往期文章《万科“下放”孙嘉，因宫斗仍是重返王石道路？》。
这一番调整后，南边区域房地产事务有所上升，运营收入去年同期占比28.85%，本年上半年增加至35.40%。
扶稳南边区域后，不知道孙嘉还会不会重返总部，再次当他的“太子”，祝九胜本年但是50岁，与郁亮一个年代的。
以长租公寓为代表的拓宽事务，万科没做出起色，怪不到哪个头上，全职业都没玩转长租公寓，仅仅远洋、朗诗剥离长租公寓事务更坚决，万科不甘心攥在手上舍不得丢，折腾了好几回，7月9日，薛峰就任长租公寓事业部总经理一个半月后离任，这个棘手的山芋又抛给了榜首负责人孙嘉。
半年报中，说到长租公寓仅有一个奖。关于万村方案，则表明“部分项目由于展开难度高于预期，本集团根据自身的运营组织进行了相应调整”。
假如说长租公寓难度太大， 养老与教育的探究事务离万科太远，轨迹物业和混合所有制变革的潜力事务还在酝酿中，这些新事务郁亮浅尝辄止还能看作是进退自如，那么商业和物流这两大优势事务也在缩短，就不得不令人置疑其开辟才能了。
商业地产在缩短，据2018年半年报，万科经过印力商业渠道共处理 126 个项目，本年上半年削减了16个，还剩余110个项目。
物流地产虽有所增加，但增加速度在减缓。据2018年半年报与2017年报数据核算，2018年上半年万科物流新增22个项目，总建筑面积（可租借物业的建筑面积）144万平米。此次半年报显现，2019年上半年，万科物流新获取项目 9 个，总建筑面积（可租借物业的建筑面积）约为 74 万平方米。
由此核算，万科物流新增项目数量同期削减59%，新增面积同期削减48.6%。
作为现已建立起口碑的传统优势中心事务，万科的物业服务增加率与营收占比，如上所示都在削减。
现在的万科，尽管祝九胜说处于第三次创业阶段，但从事务数据来看，其实是回到了2013年从前“城市住所开发商”的定位。
三
房地工业下半场，由增量商场转入存量乃至缩量商场，各大房企都在想办法穿透周期。
恒大押宝新能源轿车，碧桂园开干机器人，华夏美好从“工业新城运营商”变为“综合性财物处理渠道”，奥园磨剑“三旧”改造，阳光城规划上来之后抓质量……不管是头部房企跨界新职业，仍是二三线房企深耕房地产，不管胜败与否，它们至少有幻想空间，给人新的希望。
有幻想力才有愿望，有愿望才有未来。
反而是万科，最早喊出房地工业进入白银年代，不断抛出各种新名词新概念，实践举动却愈来愈保存，不只新事务折戟沉沙，一些优势事务也在后退，全线退守住所开发。
有网友笑称这便是万科戏精，唱衰房地产忽悠同行转型，自己悄悄加码房地产。
不过喊狼来了的孩子，最终狼真的会来。7月政治局会议重申房住不炒，明确指出“不将房地产作为短期影响经济的手法”，定调了下半年房企融资仍然从紧的主基调。
房地工业正在逐步违背中国经济的主航道。
这个时分，万科困守房地产事务，所谓的第三次创业口虚有其名，就有些不达时宜掩耳盗铃了。
就算开辟新疆界危险大，专心房地工业的精耕细作或立异，也不失为开展之道，惋惜这方面万科也在退化。
2000年，万科打造良渚文明村成为美谈，至今没有再造出第二个良渚。
2019年7月30日，央视狠批万科违建，万科在佛山将办公用房包装成公寓房，5800名业主购买后无法处理居住证，花了一百多万买了一套办公室，欲哭无泪。
房地产项目，或多或少都会有质量问题被投诉，但像这种诈骗性质的办公室违规改公寓，只发生在单个不良房产商身上，万科也这样玩但是破天荒的榜首遭。
宁可失期，万科也要违规改物业用处，或因公寓自身不限购，价格偏低，成为了许多刚需们的过渡挑选，其成交量之大，有利于万科冲成绩。
从数据来看，2019年上半年，万科房地产事务确实涨势喜人，完成出售面积 2150.1 万平方米，出售金额 3340.0 亿元，同比别离上升5.6%和 9.6%，比榜首名的碧桂园（3934.9亿元）距离缩小了不少。
但像佛山违建对万科品牌的长时刻影响，又岂是短期财报数据所能补偿的。
四
作为从前多年的带头大哥，万科有一种共同的“会讲故事且能把故事变现”的才能，不管是地段、资源、技能、工法、产品等真实的东西，仍是抱负、文艺、情怀、情面味、日子方式等这些虚的，都能被万科讲成好故事，一起还能精准平衡取舍，用最经济可行的手法落到项目中，这一切又全都变成万科房子和品牌的溢价。
据房师调查，在王石离任今后，万科这种讲故事的才能不如从前了，郁亮对外讲了许多故事，“美好日子场景师”、“实体经济生力军”、“立异探究试验田”、“调和生态建设者”，这些故事都没有很好的变现，只得收敛聚集住所开发事务，又回到了王石道路。
与曩昔不同的是，事务回归后，各种投诉负面报导增加了。除了破天荒被央视点名报导违建，整理从2018年8月至今一年多时刻，据不完全统计，万科还有8次因质量问题引发的负面报导，触及阳台垮塌、基坑崩塌、“纸板门”、“门脸”缩水、漏水、渗水、虚伪宣扬等问题，多次质量风云中，万科的品牌价值已呈现危机。
2012年，万科一度由于“毒地板”“纸板门”等质量问题被言论口诛笔伐，其时痛定思痛，王石揭露喊话股东：
咱们要做好预备，万科或许会为了质量沦为老二老三。
后来王石为了质量怠慢开展速度，使得万科的房子一度又成为质量确保的代名词。时至今日，万科质量门更甚2012年，却没有哪位出来揭露喊话，更没看到实践整改。
佛山万科违建，央视点名，政府约谈，除了孙嘉出来表了一个态，至今没看到下文。
或许王石7年前的预言，现在才一语成谶。
五
既没有勇气开辟，也没有匠心坚守。万科何故至此？
万科处理层过于偏财政了。董事长郁亮本是财政身世，总裁祝九胜曾是深圳建行副行长，常年奋战在财政榜首线，财政负责人王文金是他的学弟，两人同出中南财经政法大学。
领导班子财政颜色如此稠密，那么万科对财报成绩数据的注重可想而知，献身短期成绩，培育长时刻继续竞争力，就变得难以令人忍受。
所以咱们会看到，不只长租公寓、养老、教育这些开辟性很强的新事务在萎缩，就连优势事务商业物流，现已建立起口碑的物业服务，也变得增加缓慢乃至后退。
而住所开发的成绩，就算其间搀杂违建出售的有害成分，也是能够承受的。
反观万科虚的方面，多是玩概念造名词，越来越像贾跃亭，淡化了曩昔的情怀愿望。
愿望并不虚，有愿望才有未来。
一个财政主导的万科，在事务上回归王石道路，在精神上少了情怀愿望，愈加实际，这真的好吗？
房师忍不住再瞅了一眼半年报，才发现之前眼花了，满本写着的两个字并非王石。
而是——王右。
