（原标题：中小城市商业地产正洗牌， 百强房企所持六成商业项目亏本）
“本年又是最困难的一年。”
11月9日，在浙江宁波举办的第三届全国中小城市商业立异开展论坛上，一位商业地产商如此向21世纪经济报导记者描述2019年的中小城市商业地产行情。
此次论坛由我国指数研究院、恒太商业办理有限公司、杭州天际线规划研究院、绿城办理集团联合主办。论坛上，多位专家学者、从业人士，关于中小城市商业地产在本身供应过剩、经营办理不善，以及外部电商加速下沉的“内忧外患”下，如安在或许到来的剧烈竞赛中锋芒毕露，进行了深化评论。
论坛评论指出，一方面，商业地产存量巨大、同质化竞赛的恶疾仍旧，跟着电商巨子开端大举进军下沉商场，线下零售途径或将进一步遭到线上冲击。另一方面，在经济环境越发杂乱的布景下，中小城市的用户消费方法和心态正在发作显着的改变，怎么捉住这一轮消费晋级的趋势，这对商业地产的运营和办理提出了新的要求。
中小城市商业地产开端整合
论坛上，多位业内人士均向记者表明，中小城市的商业地产，现已到了从头洗牌、职业整合的阶段。
恒太商业办理有限公司董事长胡敏杰展现的两组数据，令人形象深入。
第一组数据是，依据国家计算局数据显现，曩昔十年全国商业经营用房开工建造达20.9亿平方米。但据职业内部计算，建成开业率仅为43%左右，别的57%的项目因各种原因未能开业。
第二组数据是，据计算百强房企所持有的商业项目，到达盈亏平衡点的仅为36%，64%的商业项目达不到盈亏平衡点，处于亏本状况。
从微观数据来看，中指研究院在此次论坛上发布《2019我国中小城市商业地产开展研究陈述》称，2019年1-9月，全国商业经营用房开发投资额为9796亿元，同比下降8.0%。新开工方面，全国商业经营用房新开工面积为1.39亿平方米，同比下降3.3%。
从需求端看，全国商业经营用房出售面积同比下降显着。2019年10月，全国商业经营用房出售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。
构成商业地产不合理布局，以及项目运营不善导致的不健康开展的原因是什么？胡敏杰以为，是主导商业地产的政府、开发商、运营商三方都出了问题。
详细来看，他以为，政府缺少专业性规划和操控引导；开发商侧重于短期利益，小看和疏忽了商业实质；运营商着眼于本身利益，片面姑息开发商对眼前利益的诉求，寻求高租金，导致不正确定位填铺，不考虑正确定位和项目继续运营。三方都以本位动身，不专业不统筹，导致“三位别离”。
从更微观的视点看，消费晋级在中小城市的作用不显着，同样是个问题。
商务部原副部长、全国政协经济委员会原副主任张志刚表明, 当时限制消费晋级的系统机制的妨碍依然杰出。要点范畴的消费商场还不能有效地满意居民多层次需求，监管系统尚不完善，质量标准系统建造滞后，信誉系统顾客权益维护机制，消费方针系统需求改进、提高等。
张志刚以为，增强消费对抓好社会基层建造和企业基础建造十分必要，要健全质量标准和信誉系统，营建绿色美丽、安全定心的消费环境。要拟定相关的配套方针，鼓舞和引导居民消费，要深化收入分配制度的变革，改进居民的消费才能和消费预期等，不断满意公民日益增长的对美好生活的需求。
下沉商场变局带来新机会
但商业地产并非毫无时机，怎么经过提高本身专业运营才能，捉住下沉商场消费机会，关于商业地产的复苏特别的重要。
我国指数研究院常务副院长黄瑜向21世纪经济报导记者表明，2019年以来，受微观经济下行压力影响，中小城市新建商业地产开发投资额、新开工和出售面积均呈现同比下降。但在线下零售回温暖消费结构晋级的布景下，中小城市商业地产一起也面对晋级的机会。
上述陈述数据显现，受线下零售回温暖中小城市消费晋级影响，2019年我国要点中小城市购物中心租金水平全体稳中趋涨，样本均匀租金为6.5元/平方米·天，同比上涨1.52%。
“曩昔的如虎添翼，变成了现在的生死攸关。”全联房地产商会商业地产作业委员会会长王永平向21世纪经济报导记者感叹道。
王永平指出，商业地产在曩昔这些年更多是寻求数量和扩张，许多堕入同质化的竞赛，现在要从数量转质量，从增量转向存量，更多在运营办理、形式立异和差异化方面上多下功夫。尤其在线上线下交融、注重体会等业界现已构成方向一致，但还没有探索出具有普适含义途径的范畴时，要加速完成打破。
但是，关于大大都中小城市的商业地产运营商而言，因为其大都本就是当地的房地产开发商“摇身一变”而成的，在选址、规划、招商和运营的种种环节，都缺少转型的才能。这也让商业地产运营公司主导的“轻财物”开发，成为当下业界的热门话题。
在论坛上，一家商业地产运营公司的董事长和记者说，2019年有超越300家商业地产项目，表达了期望引进该公司对地产项目进行运营的志愿。
“背面的中心仍是服务，更专业的运营和办理，能够为下沉商场的客户供给更好的服务，在选址、人流、商场定位等客观条件契合的情况下，能够更好地完成引流。而许多事例都显现，这些城市的顾客，比较现已终年被营销轰炸的一二线城市顾客，更能被服务所感动。” 这位董事长和记者说。
