作者：本钱时差 简介：金融学博士，CFA，海外党 （闲来无事，扒扒上市公司）
房企的财政技法，远超你幻想！
前两天咱们剖析了千亿房企阳光城怎么化腐朽为奇特使用“数学知识”破解高负债率难题，本认为这套技法是阳光城的独门秘籍，可成果会这套武功的其实不止阳光城一个。
今日咱们又发现一家公司，在操控负债率这个层面可谓是跟阳光城“师出同门”，阳光城会的它都会，阳光城不会的它也会。
大招一出，化腐朽为奇特，用高手而回春。
这家公司便是：蓝光开展，这是咱们房地产系列文章的第八弹。
一、从斗室企到大房企 背面是债款的急剧飙升
蓝光开展，以商业地产发家，起步于成都，从2012年开端进行全国性扩张，2015年借壳迪康药业在上交所挂牌上市。
上市之后的蓝光开展，大步向前，总资产规划从2015年的562.44亿飙升到2018年的1508.81亿，年复合增长率高达38.95%。
克而瑞的发布的榜单显现，2018年，蓝光开展的出售金额打破一千亿，到达1041.7亿元，初次迈入房企千亿沙龙。而克而瑞2017年的多个方面数据显现蓝光开展出售金额689.1亿，短短一年时刻出售金额就暴增了50%，名副其实的大黑马。
与出售额一同上千亿的还有蓝光开展的负债总额。
根据问财数据，蓝光开展的负债总额从2015年的448.93亿飙升到2018年的1237.88亿，年复合增长率为40.22%，特别是2017年到2018年期间，公司的负债总额从761.96亿飙升到1237.88亿，同比增速高达62.46%。
负债总额急剧飙升，可是公司的资产负债率却体现得很“稳”，2015年到2019年Q3期间，蓝光开展的资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%、80.43%。
稳中有升，升中有降，客观的说80.43%的资产负债率在房企傍边并不算太高。
剔除去预收账款等运营负债之后，咱们来看下有息负债，同花顺问财数据显现2015年到2018年期间，公司的带息债款从172.29亿飙升至530.28亿，年复合增长率45.46%，截止到本年三季度，公司的带息债款为576.47亿。
带息债款大幅提高，比较奇特的是公司的净负债率，相同的体现十分稳的态势，2015年到2019年Q3期间，公司的净负债率分别为103%、122%、92%、103%、102%。
这就很奇怪了，总债款以及带息负债都是大规划飙涨，负债率却相对平稳，究竟咋回事？
二、“债款藏匿”？蓝光开展的少量股东很“憋屈”
由于此前剖析过阳光城，所以咱们尝试着从阳光城的视点来审视一下蓝光开展，看看是不是存在相同的问题。
阳光城下降资产负债率首要有两大招式，其一、添加永续债，其二、添加少量股东权益。
蓝光开展也是这两个招式。
永续债方面。
2016年期间，蓝光开展的永续债规划为7.80亿，到了2017年公司的永续债规划就添加到了45.53亿，整整暴增了483.72%；截止到现在为止公司的永续债规划还有39.68亿。
之前不止一次的说过，永续债尽管放在了一切者权益这个科目下面，但本质上是具有债款特点的，这是一种明面上的“明股实债”。
永续债添加了一切者权益，然后相应的会使得公司的资产负债率和净负债率都有所下降，这一点咱们之前讲过，不在过多负担。
除了永续债这种明面上的“明股实债”之外，蓝光开展的别的两个与“明股实债”密切相关的会计科目也发生了异动。
一般来说，房地产企业的“明股实债”首要重视两个会计科目，一个是长时间股权出资，一个是少量股东权益。
假如房企关于项目子公司并无控股权，那么就不需求并表，而是展现在房企会计报表中的长时间股权出资这个科目；假如房企关于项目子公司的控股份额超越50%，那么出资方关于项目子公司“明股实债”形式的出资应当计入房企少量股东权益。
相应的咱们注意到，蓝光开展的长时间股权出资从2015年的2.63亿飙涨至2018年的48.99亿，年复合增长率高达165%；特别是从2017年到至本年三季度，公司的长时间股权出资从14.11亿飙涨到了61.08亿，翻了4倍多。
不过，讲真，长时间股权出资这个科目所包括的项目十分复杂，根据现已发表的材料是很难判别出公司是不是存在明股实债的行为，这个没办法。
除此之外，假如并表了，咱们就要看少量股东权益，假如少量股东权益的变化反常，而且少量股东权益占净资产的比重显着高于少量股东损益占净利润的比重，那么公司存在明股实债的嫌疑就会进一步增大。
相应的咱们注意到，蓝光开展2015年到2018期间的少量股东权益分别为24.60亿、40.38亿、45.02亿、113.34亿，占公司当期净资产的比重分别为22%、29%、24%、42%。到了本年三季度，公司的少量股东权益飙升到184.07亿，占公司净资产的比重高达51%，而且这个数值现已远远大于公司的归母一切者权益173.49亿。
依照惯例逻辑，少量股东占的权益份额比较大，分的钱也就应该多，可是，现实状况并不是这样，截止本年三季度，公司的净利润为25.35亿，但少量股东损益仅为5555.06万。
这个少量股东当的“太憋屈”了，权益能占到了净资产的51%，分钱的时分仅能分到净利润的2%左右。
少量股东居然如此“活雷锋”，莫非少量股东是傻子吗？
三、报表相对好看了，货币资金咋回事？
仍是回到一个问题：报表好看了，债款咋整？
现在在公司的一切的带息债款傍边，其间短期告贷和1年内到期的非活动负债分别为76.71亿、60.86亿，算计137.57亿。
而截止本年三季度，公司账面上的货币资金为211.28亿，再查询了一下公司半年报，受限的货币资金为5.5亿元左右，这么看下来公司短期偿债形似没有多大问题。
不过奇怪的工作又呈现了，账面上211.28亿的货币资金，按道理放在银行傍边也能发生不少利息，可是三季报显现，公司的利息收入仅为9963.89万，这是啥水平？
由于公司的货币资金是不断变化的，不太好计量，所以咱们简略的一点，用当期利息收入/货币资金余额，来大约描写一下蓝光开展的货币资金收益率，这个数值大约为0.47%。
这不免也太低了吧，大约就比活期存款利息高一点，那会不会是房地产公司遍及都是这样的状况呢？莫非是职业特性？咱们来找几个同职业的公司看看。
如此比照下来，有点不符合常理了，账面上为何存在很多的货币资金，可是利息收入却少的不幸，像首开股份和信达地产货币资金比蓝光开展少，可是利息收入却比蓝光开展高。
这是咋回事，莫非蓝光开展现金管理能力差吗？也不应该啊，这么大公司，搞财政、搞出资的人不在少量。
究竟是什么原因，或许只要蓝光开展自己知道。
最终，每一个房企都有千亿梦，可是在成果千亿梦的过程中也得兢兢业业，好了，更多上市公司剖析，重视本钱时差，逐个为你揭秘。
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