一封由上海衡源企业老板徐国良发布的揭露信，激起千层浪。
这封标题叫《关于敦促上海银行副行长黄某当即向上海纪监委投案自首、偿还我百亿财物的揭露信》,手撕上海银行副行长黄某，实则剑指宝能。
告发人神采飞扬、激扬文字，大有背水一战的气魄。简略总结下告发信的关键：
——衡源企业与上海银行相识相交20多年，一向互相支撑。
——黄某涉嫌勾通深圳宝能集团，设局并吞衡源企业所有的百联中环、徐汇滨江项目近200多亿优秀财物。违法套取国有银行265亿元的借款。
——上海银行2018年向宝能违法放贷120亿，宝能供给的财物和资金用处存疑。
——宝能涉嫌将借款资金挪作他用，循环假贷。
——上海银行给衡源的项目借款107亿，利率在6.2%-6.6%之间；但给宝能的借款265亿，利率不到5.1%，8年期借款将丢失利息20亿元。属利益输送。
——上海银即将项目公司公章、印鉴、证照指派宝能拿走。将共管的数十亿资金划走。
——商业银行发放给单一客户的借款不能超越银行本钱净额的10%，但黄涛向宝能发放265亿借款，远超国家规则的额度。
从以上信息看，工作其实因百联中环、徐汇滨江两个项目而起。借款也好、胶葛也好，终究关键在于这几个项目的所有权和利益分配。
一
首先看百联中环项目，其实是2个地块“兴力达地块”与”建配龙地块”，这块地坐落真北路立交桥西南侧。2001年，四川商人张钧的四川兴力达集团本来计划将其开发成一个商业广场，但没多久就烂尾。通过多轮转手，上海百联集团成为了接盘侠。
百联也很精明，将这块地分红两期开发，第一期在兴力达公司地块上，作为商场的百联中环购物广场顺畅在2006年建成开业，尔后年年营收超越5亿，成为百联的现金牛之一。可是建配龙公司地块上以写字楼与公寓为主的二期就没了下文。
而徐汇滨江项目，原名“濠泉地块”，由百联集团在2012年末拿下，土地用处为商住办。属徐汇滨江、与前滩隔江相望的黄金地段。
2014年，百联集团声称本着“有所不为然后有所为”的思路，为做强主业，将三个项目（建配龙项目、兴力达项目、濠泉项目）打包转让。
财物包在上海产权交易所挂牌的时刻是2014年5月，最终成交的时刻是2016年4月，历时达2年之久。这足以阐明上述财物的为难。
在转让前，百联集团将成绩杰出的百联中环购物中心从兴力达公司中剥离，因而，徐国良在揭露信中说到的百联中环项目，是指兴力达项目（剥离掉购物中心后剩余的酒店式公寓和写字楼），与建配龙项目（烂尾楼）之和。
而徐汇滨江的优质地块濠泉项目，实践是为促进百联中环财物包成交而打包在一起的彩头。其时百联有个隐性要求：濠泉地块不独自卖，要买这个项目有必要一起买百联中环财物包。三块财物2014年头的挂牌总价是72.6亿元。
问题是，某香港尖端富豪在真如邻近屯了许多地块，多年不开发，导致真如地块周边的写字楼、公寓规划数量多、烂尾楼也多，区域性商场过剩，2014年前后，真如区域的写字楼公寓价格只要每平米1万出面，百联中环的财物包出手的难点正在于此。通过2年的调整，到2016年，三块财物包的挂牌总价降了10%左右，变为65.2亿元。
2016年头，牛市之后资金过剩、杠杆资金流入房市，新的接盘侠——衡源集团呈现了。它拿下三块财物包的总价，为89.1亿元，这中心还包含百联20多亿的债务。
二
衡源集团中心公司，叫上海衡源企业发展有限公司，成立于2000年。实践操控人徐国良，股东是徐国良、徐国胜、徐国平三人。有知情人士泄漏，徐氏本籍江西，出世、成善于上海。衡源集团是地道的上海本地企业。
衡源企业以做交易发家，现在控股十多家企业，触及房地产金属矿藏、足球沙龙、众创空间、交易等范畴。2001年左右，衡源企业在上海五角场-黄兴公园邻近开发建成的“汇元坊”小区，是这家公司前期为数不多的楼盘之一，总建筑面积才21000平米。2003年，衡源入主了上海的乙级足球沙龙上海申鑫。
在接盘百联三块财物包的2016年，衡源企业是否实力足以称为大型房地产企业，先机君是存有疑问的。但毫无疑问的是，在上海银行的帮忙下，衡源企业使用了巨大的杠杆。
三个财物包的项目公司股权改变进程如下：
上海建配龙：百联集团——衡源企业（2016-04-20）——上海乾苑合伙(2016-06-20)——深圳方瑞出资(2018-10-18)
上海兴力达：百联商业——衡源企业（2016-04-20）——上海乾苑合伙(2016-06-20)——深圳方瑞出资(2018-10-18)
上海 濠泉：百联集团——衡源企业（2016-04-18）——衡源企业（1%）、乾苑合伙(99%，2016-06-24)——深圳朗运出资（2018-10-19）
三个项目公司的股权改变中，衡源企业仅是在2016年4月到6月间时刻短过了个桥。而2016年到2018年长达2年时刻里，上海乾苑合伙才是三个项目公司的首要股东。
再看上海乾苑合伙：
成立于2016年2月，最开端注册本钱88.01亿元，其间上银瑞金本钱办理有限公司出亿资72亿元，衡源企业出资16亿元。
2016年4月13日股权改变，注册本钱增加到98.702亿元，其间上银瑞金出资额由72亿元增加到88亿元，而衡源企业的出资额由16亿元削减到10.692亿元，缩水5个多亿。
上海银行控股上银基金，上银基金控股上银瑞金本钱，上银瑞金本钱等于是上海银行的资管孙公司。实践这场天价收买中，衡源企业出资额仅有10.692亿，而上海乾苑合伙剩余的88亿，大概率是上海银行的理财资金以上银瑞金为通道做的非标。
徐老板在揭露信中说：“上海银行给予我方在百联中环、徐汇滨江项目的借款算计仅有107亿元，利率在6.2-6.6%之间”，以此怒火中烧宝能能拿到利率5.1%、265亿。
5.1%，关于动辄10%以上的房地产融资本钱来说，的确低到有些离谱。可是宝能好歹有上市公司、有各种明面的财物、评级做增信；从没进过房企百强的衡源，在金融机构的房地产项目融资本钱能低到6.2-6.6%，其实更离谱。
三
宝能系接盘前的局势，其实很简略。
为了这几块地，衡源徐老板或许押上了自己首要的10多亿身家与资源，乃至从万科挖来高管当操盘手，以图一把将衡源转型成为一家规划上百亿级的房企。
上海银行冒着危险供给了107亿的巨大杠杆，给了徐老板差不多两年时刻，其实现已很够意思了。但刨去支交给百联的89亿，只剩余10多亿。按最低年化6.2%核算，2年要付的利息就超越12亿，2年曩昔，楼盘迟迟不上市，徐老板的后续融资才能与开发进度都跟不上。来自理财资金的本息怎样兑付？从上海银行到上银瑞金都担不起这个危险，所以找了宝能当接盘侠。
上海银行给宝能的120亿首期款，差不多刚好能置换掉前一波107亿的本金和利息。实践上，上海银行是拿宝能的实力和增信来救命，不然上市商业银行开出百亿级的天窗，那结果，不敢幻想。
可是宝能给衡源徐老板的对价条件，或许对徐老板来说比较严苛。但流动性紧急，徐老板也没办法。
“在你要挟（停贷、抽贷、谩骂、要挟当即宣告借款提早到期并申述等）、威逼（许诺给衡源企业供给不少于三年的足够流动性支撑）并强力主导之下，咱们忍辱与宝能集团签订了极不公正的并购协议。”
先机君估量，徐老板一开端在银行资金到位前的2个月过渡期，用了大笔过桥资金；而在上海乾苑合伙中，衡源将最开端的16亿抽走5个多亿，现已显现出力有缺乏。剩余的10个亿，或许依然还有其它杠杆。所以上海银行一换马，将10.692亿冻住，徐老板登时资金链断裂，山穷水尽。其它事务也全面紧急：
2019年，衡源旗下的申鑫足球沙龙卖掉本来的许多主力阵容套现，从其它球队租赁年青球员保持工作，但仍难掩盖欠薪丑闻，上海足协40万救助款、足协杯黑马奖和联赛接待费共110万都打入了申鑫的账户。2019年中，有音讯称衡源方面预备全面退出申鑫沙龙。
2019年1月，上海衡源贵金属有限公司、西藏阿里朋成矿业有限责任公司、云南斗月矿业有限公司、上海上盛房地产开发有限公司、徐国良银行存款合计人民币529,686,616.66元被上海银行虹口支行保全。
别的，徐国良、徐国平、徐国胜在衡源企业的悉数股权、以及在上海乾苑合伙持有的10.692亿元权益现在均被冻住。
四
昨日是雄心壮志的房地产大佬，今日就成了无处伸冤的苦主。
话说回来，别看现在徐国良这么窘，最初状况困顿、由徐国良来救急的其实是百联和上海银行。
在衡源接盘三个财物包之前，百联集团对其间之一的建配龙公司，存在着28亿元的烂账，其间9亿多，是百联通过上海银行虹口支行发放的托付借款。现在查封徐国良存款账户的，刚好又是上海银行虹口支行。
昨日求人救急，今日就勒紧救急者的脖子，生死关头很严酷，金融机构只认有钱的主。
反过来同样是事情的两面性，态度不同，告发信里许多信息，其实都是要仔细读的。
比方：老徐从前自己拿到107亿，现在就说对手的265亿不合规。尽管祭出商业银行发放给单一客户的借款不能超越银行本钱净额的10%的规则，可是你走资管子公司、他走单一信任，都绕开了借款的流程。
还有给你的利息6.2%，给他的利息5.1%，谁能笑话谁。
到最终，这便是个豁出去、玉石俱焚的节奏。
