文 黄莹
修改 邢昀
疫情来袭，楼市又走到十字路口。
这个链条上的每个环节都不好过，从政府到开发商、中介、从业人员、顾客。“救房企，仍是救房市”的挑选再次降临，一些魔幻实际的局势在楼市演出。
开发商们因为罢工停产焦虑现金流，而部分当地土拍商场不断爆出高溢价；在一些城市，上午拟定的房产方针，下午就撤回；在别的一些城市，成交量大幅下降，房价却不跌反涨，咱们戴着口罩，排长队抢房。
短期看金融，中期看土地，长期看人口。本来，影响房地产职业的要素就扑朔迷离，现在，影响房地产职业的变量又多了一个疫情。
01
职工，活下去
2月末，市界接到王晓的电话时，他正准备着辞去职务作业。
王晓是广州某房地产中介公司的一名非出售职工，疫情影响到公司运营，公司让他们签一个自愿抛弃薪酬的声明，他很不忿。
“公司要生计，咱们也要生计。假如我在家一个月没干活，没薪酬，我能够承受。可是我从2月10号作业到2月28号，然后还没薪酬，这就有点说不过去了。”
病毒来袭，居民不敢出门，房地产职业上下哀声一片，最早感遭到寒意的是房企，售楼处关门，工地罢工，房地产作为资源密布型工业，上下流资金流通困难。
计算局最新多个方面数据显现，70个大中城市2月有19个城市的新房无成交，24个城市的二手房无成交。
2019年，房地产职业日子并不好过，本指望着2020年方针上有所松绑，给职业带来一个小阳春，但遇上疫情，职业一下掉到冰窖里。
一些房企为了操控经济本钱，开端经过裁人、降薪节省。
2月末，大型房企中凯德集团首先宣告，董事会和高管层自愿降薪，一切经理级及以上等级的职工冻住涨薪。
而渐渐的变多的架构、薪酬绩效调整背面隐藏着变相的裁人降薪。3月18日，绿洲湾区公司流出的薪酬调整方案，其实是让职工签降薪合同和补充协议，相当于本来的薪酬打了65折。
中斗室企的状况更不达观，有些公司被爆出无力付出薪酬，要求职工自动离任。
开发商纷繁降薪，房地产职业下流的中介机构也撑不住了。
王晓便是其间一个，作为非出售人员，他表明，“咱们是固定薪酬，所以公司就想让咱们自愿抛弃薪酬，不愿意抛弃的能够再一次进行挑选离任。”
合肥房地产中介邱雨告知市界：“整个2月份没有很好的办法开工，二手房房主不给看房，小区也不让进。只能天天学习一些出售课程，听讲师讲课来度日。咱们的收入都是和出售成绩直接挂钩的，没有成绩，也就没多少收入。“
疫情导致售楼处停摆，二手房也无法进入现场看房，房地产职业底层出售遭到的直接冲击最大，也是此轮裁人优化的要点。
眼看着作业时机和收入都遭到严重影响，房产出售们拓荒了新战场：直播卖房。
2月初，房全国在主页紧迫上线了“直播”频道，为有需求推盘的项目供给线上直播渠道。假如项目比较火，主播的介绍才能优，一场直播下来，观看人数也能到达数万人。和房全国相同，敞开房产直播的还有安居客、搜狐焦点、乐居看房等渠道。
石家庄某地产项目直播策划王清对市界表明，房企现在都很喜爱直播：“出资费用很低，影响规划又广，比起冷冰冰的看项目详情页和VR看房，当然是美丽的小姐姐跟你介绍项目愈加具有优势。”
市界调查了房产直播东西发现，比较淘宝上边看直播边下单的形式，楼盘的直播并没有下单链接，哪怕仅仅一个定金链接。一般都是主播在直播时告知潜在顾客加微信，之后再进行线上交流。
房地产职业一向办理粗豪，习气高周转打法的那些企业也更依靠人海战术，疫情黑天鹅来袭，只能先拿职工开刀，下降运营本钱。
02
房企，为现金流焦虑
裁人、降薪背面，是房企对现金流的焦虑。
作为职业中的龙头风向标，万科总裁祝九胜在2019年年报推介会上表明万科现金流承压。
2-3月份的认购金额同比下降了510亿元。疫情给万科的交给带来了新的压力，全年的影响大约触及到3.9万户。此外，开复工比从前要晚了40天。
一边是出售削减导致的回款削减，另一边疫情增加了相应的防疫本钱，两头揉捏，万科预算这将形成未来1-2年的远期结算压力。
2019年底万科账上钱银资金1661.9亿元，账上趴着这么大笔现金的万科体现的如此慎重，其他房企，尤其是那些依靠高杠杆、高周转的企业所遭到的应战可窥一斑。
而2020年也是房企的还账高峰期，各种资金压力下，房企除了直播卖房，还敞开了史无前例的营销以及降价促销。
恒大2月13日首先发动网上售房，全线75-78折购房优惠。此外，恒大还企图把全民发动成自己的出售员，5000块钱即可确定房源，卖出即有一笔不菲的佣钱，这个战略之下，兼职出售员们用于确定房源的押金关于恒大来说相当于一笔无息贷款。这之后，恒大的广告漫山遍野的呈现在微博开屏、微信朋友圈等你能想到的当地。
恒大的动作也引发了其他房企跟随。绿洲、保利、融创、世茂、富力等一线房企都展开全国性的营销动作，包含但不限于抵扣、返现、无理由退房等办法。
现金流压力面前，不少地产企业还加大了发债的力度，腾挪生计空间。
克而瑞多个方面数据显现，1月房企发行境内债241亿元，发行量环比上涨287%。到了2月，境内债环比上升12.5%至271.4亿元，归于2019下半年以来的最高水平。
多家房企在境内的发债请求近来经过，如泰禾方案发行120亿元公司债，招商蛇口、龙光地产、华夏美好等的公司债、中期收据也获批。
依据克而瑞不完全计算，到3月11日，还有部分企业的债券发行方案正在进行，将于近期完结发行的13笔，算计规划到达357亿元。
疫情当时，监管部门推出的“疫情防控债”也被房企利用上，这些债券以超短融为主，要求10%以上用于疫情防控。到目前为止，白发集团、中南建造、兰州建造、创始股份等10多家房企发行了疫情防控债。
比较之下，海外短债因为批阅相对简单，发债流程快，叠加美元降息等要素，成为房企们最大的发债来历。
克而瑞多个方面数据显现，1月房企境外债发行量1099.7亿元，环比上涨1066%，同比上涨20%。到了2月份，受疫情影响，境外债发行量为305.4亿元，环比下降72.4%，同比下降51.9%。
包含融创我国、龙湖集团、恒大、碧桂园在内的多家房企均布告发行美元债。其间，单笔发行规划最高的是我国恒大发行的两笔10亿美元规划的债券。
发债本钱相对走低也给房企缓解了一丝压力。
克而瑞多个方面数据显现，2月份单月融资本钱5.68%，环比下降2.55个百分点。素日里发债本钱比较高的企业，例如佳兆业、中梁控股，这次的发债本钱都有所拉低。
各种开源办法齐上阵，给房企注入了一些资金。跟着疫情在全国逐步清零，一些区域的房地产商场也开端活泼起来。
03
方针，救房企仍是救房市
房企的日子不好过，房地产这个链条上的每个环节都面对应战，监管不得不出台一系列办法安稳楼市。
数据计算，2月中旬以来，近70个城市密布发布了触及房地产调控的相关方针。不过到底是救房企仍是救房市，本质上是从供给端下手，仍是从需求端下手，不同的当地给出了不同的战略。
救房企的代表，比方上海，给土拍商场做了一些松绑，延期或许分期交纳土地出让价款，放宽预售条件，推迟开工和竣工等，相当于给不堪重负的房企吃了一颗强心剂。上海的这一方针之后也被无锡、西安等地仿效。
救房市的代表，比方河南驻马店，调整了限贷方针，不过，触及房地产调控红线，终究方针一日游。
2月21日，河南省驻马店市将公积金首付的份额从30%下降到20%，对不同的人进行补助，人才类补助200元每平方米，大学生补助150元每平方米，农民工补助100元。这就相当于帮着开发商卖房子。
2019年，跟着棚改进入结尾，不少当地因而财政收入骤减。到了2020年，疫情来袭，更让那些过度依靠卖地和房地产收入的当地政府进退两难。
可是，在当时“房住不炒”的定位下，咱们好像形成了一些一致，即“救房地产企业”为主导，限购限贷方针仍是红线。驻马店过激的松绑方针在出台后不久便被上级部门约谈，撤回。
合肥房产中介邱雨更是对市界表明，在当地，“利率没变，首付份额也没变。不过曾经银行在给房贷方面卡得很紧，但现在就不会卡，反而让咱们多送单。其他的，新房方面开发商或许多多少少给一些扣头”。
而救房企的战略之下，冰封的土拍商场从头活泼。
2月全国土地商场成交环比降幅高达41%，同比降幅也挨近两成，“流拍”成了高频事情。当地政府一顿操作，加大土地供给量，特别是优质地块的供给，以此来影响房企拿地，一二线城市不少土地高溢价成交。
优质地块的供给，带动一线城市全体成交量大涨，商场热度较上月也有所上升。这也使得，2月土地商场成交规划创一年新低，可是溢价率却创半年内新高。
不过土拍商场是真火仍是虚火，终究要看购房者买不买账。
2003年非典之后楼市迎来反弹，这次的局势恐怕不相同，长期罢工之下有人勒紧了裤腰带，而有一些刚需人群及投机客则跃跃欲试，不同城市的分解状况有所加重。
所以深圳、姑苏等城市中，前期被限制和推迟的部分需求有所迸发，加之开发商造热度，终究呈现深圳288套新房7分钟就被抢空、姑苏新盘开售排队抢房的现象。
而一些三四线城市房价面对较大的下行压力，当地政府不吝逼上梁山，打听方针底线，企图给限购限贷等方针松绑，直接铺开对房市的捆绑。
当时各地救房企的影响下，楼市的心情开端烦躁。不过在房住不炒和钱银降息两种情绪之下商场的预期不合并不小，从决议计划拟定者，到房企、职工，购房者之间的博弈还将持续，楼市的魔幻实际恐怕还会持续演出。
（应受访者要求，文中王晓、邱雨、王清均为化名）
